供给不足决定北京房价上涨

　　去年全市土地供应总量虽未减少　但新盘推出量少速度慢　导致土地有效供应大幅降低———

　　■2003年1-12月，北京出让土地面积31042629.12平方米

　　■2004年1-12月，北京出让土地面积50661467.67平方米

　　■2004年1-9月，北京房地产投资面积比上年同期递减63.7％

　　■2004年1-9月，北京房地产新开发面积比上年同期递减4.8％

　　■2004年1-9月，北京商品房销售面积比上年同期增长25％

　　■六大原因造成入市楼盘减少

　　记者在采访中了解到，目前确实有不少因为土地制度的改革而拿不到地，甚至面临“改行”的房地产公司在说“地荒”，北京的土地供应从去年到现在总量上也确实是没有什么出入，但事实并不像某媒体说得那样“房价的上涨和土地供应没有关系”。实际上，去年至今，北京的土地供应总量虽无大变，但因为土地改革期间的手续调整、拆迁、金融政策调整而带来的开发商战略调整等6个方面的原因导致的阶段性供给不足，对北京房价从去年开始显现的上涨态势起到了关键影响。

　　从总量上看，2003年1-12月，北京通过协议出让的土地面积为30690145.73平方米；通过招标出让的土地面积为134048.03平方米；通过挂牌出让的土地面积为222948.862平方米。全年总计出让土地面积为31042629.12平方米，规划建筑面积58898254.39平方米。

　　2004年1-12月，北京通过协议出让的土地面积为48405760.42平方米；通过招标出让的土地面积为449528.93万平方米；通过挂牌出让的土地面积为1806178.32平方米。全年总计出让的土地面积为50661467.67平方米，规划建筑面积94904315.01平方米。

　　对比2003年和2004年北京市土地出让的总量，不难看出，2004年北京市出让的土地总量不仅没有少，还比2003年多出了19518838.55平方米，从数字上看，确实是像北京市国土资源局一直在强调的那样，2004年的土地供应总量没有减少。但出让总量没有减少，并不等于入市的土地供应量没有减少，阳光100投资置业集团副总经理范小冲等人认为，事实证明，六大原因造成了2004年能进入市场形成有效供应的土地量减少，从而造成了北京楼市阶段性供给不足。这六大原因是：

　　第一，2004年北京市土地整理储备中心全年拿出的交易地块量不够。

　　第二，拆迁难题使很多计划在2004年开盘销售的新楼盘和一些老楼盘的二期或三期处于“停滞”或“断档”状态，不能开盘销售。

　　第三，北京城市道路交通的改造以及新一轮规划的调整使很多项目面临规划调整，推迟了正常的开工、开盘计划。

　　第四，土地改革进行当中，北京市国土资源局曾数次停办手续，加上2004年原北京市国土资源和房屋管理局机构的调整，这些入市环节的变动让很多项目的“准生证明”往后拖延。

　　第五，2004年金融体系对房地产市场的调控使很多开发商即便是拿到了土地，由于自有资金缺乏，无力开发，只能寻找合作者，而这也是很多原本计划在2004年开盘销售的项目一直不能“浮出水面”的主要原因。

　　第六，土地政策和金融政策的调整使多数开发商调整了公司战略，不追求速度，而是“精耕细作”，把一个项目当做两个项目做，向“品质要效益”，而这些开发战略的调整都直接影响了一批楼盘的入市进度。

　　以上六个方面的原因直接造成2004年北京楼市楼盘放量不足。2004年1-9月投资面积和新开工进度的数据也证实了这点：1-9月，全市房地产投资面积比2003年同期递减了63.7％，而1-9月的新开发面积比2003年同期递减了4.8％.