毫无疑问，房地产的眼前问题是结构问题。第二轮宏观调控也是为解决这个问题而去。但是，如果认为严格执行调控政策就可以彻底改善房地产产品结构将会使问题过于简单化。中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为，住宅产品有相当比例的非市场化成分。一招鲜并不能解决房地产市场的所有问题。

　　经济观察报：很多人担心“90平米、70%”的规定的实际效果，对此您怎么看？
 
　　汪利娜：住宅是什么样的户型结构，应该多大的面积，政府有个规划，可能便于优化我们的市场结构，便于提高土地及其它资源的利用效率，这个思路是好的。但我们不能仅盯着新建的商品房。因为从广义上讲，一个住宅市场的结构是多方面的，包括新建房，存量房，出售的房屋，出租的房屋。如果现阶段对整个100多亿城镇住宅的存量结构不清楚。对新建房限个90，可能就过于简单化。因为我们不知道存量，所以我一直向建设部建议搞一个全国性的住房普查。

　　第二个问题是政府引导市场优化结构，应该以什么样的方式？行政上的规划也是必要的，但是我想可能更多的应该是一些经济上的手段，譬如说信贷、税收、用地政策。去引导开发商搞一些中小户型的住房。

　　经济观察报：如果严格执行是不是就一定会有好的效果？

　　汪利娜：现在限制90、70主要是针对开发商的，但是我们国家住宅市场还存在大量的非市场化的住房。如果看一下统计年鉴，城镇住宅，从投资来看，房地产开发商提供的住宅投资只占60%左右。还有大量住宅投资是非市场化住房供给。从竣工面积来看，商品房可能只占整个竣工面积比重的30%-40%。那对非市场化的住宅供给，是不是也应该限制90、70呢？所以紧接着国六条之后，相关部门出台限制集资建房。

　　现阶段有一些特殊的行业，因为以前占有大量的土地资源，是以非市场化的途径获得土地。把以前划拨的土地轻而易举地划拨为职工住房用地，那成本肯定很低了，可以建大房子。如果不注意非市场化住房市场的限制，那可能会在市场上形成一种扭曲。一方面，在限制商业性的住房；另一方面又在容忍非市场化的住房供给高档化，泛福利这样的一些现象。

　　经济观察报：90平米的规定看起来是为了保障更多的人拥有住房，这是否是住宅保障制度的核心所在？

　　汪利娜：优化结构，政府应该加强住房保障职能。政府的职能就是市场缺什么，我们补什么。现阶段，我们市场上缺的就是可支付住房，特别是面对中低收入的低价位、小户型的这样的住宅。那么政府的经济适用房，廉租房就应该弥补这样的市场缺陷。

　　我觉得政府提出的经济适用房在90平米以下，这个标准还是偏高，经济适用房就是不应该超过60平米。三室都不超过80平米，政府的住房是满足中低收入的住房，但这种保障也不是一种泛福利，因为经济发展水平在这。

　　经济观察报：10年对房地产市场的看法好像都集中在房价上？

　　汪利娜：大家都紧盯着房价来看，一会儿说过热一会儿说过高了。但我一直在想，中国正处于经济高速发展的阶段，和成熟的房地产市场不一样。各个国家先经历城市化。80年代又在经历全球化，但中国的全球化和城市化是同时展开的。中国的房地产市场有转型期的特殊性，就是户籍制度的松动，对外开发，收入增长，消费的升级等多种因素使得需求在短时间内急剧地释放。因为真正的房地产热是从2000年开始的。1997、1998年，虽然也有房地产投资热，但没有消费热，价格没有上涨。这一轮是投资和价格，量价上涨是同步的。

　　大家光盯着价格波动。实际上是和深层次的制度因素有关的，譬如土地制度，到现在也没有完成市场化的改革。没有土地的因素，房价不会涨那么高。土地环节不仅影响了开发成本，也影响了老百姓的预期。看今天拍了每平米4000，明天拍5000，有的地块拍了好几亿。老百姓是什么想法？“再不买，土地短缺却不会增加的。”预期改变，需求的短时期释放，肯定会影响价格。