中国房地产业是铸造富豪的产业似乎已是定论，2004《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地产业；而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中却只有30人左右是地产商。中国房地产业到底有什么点石成金的秘诀？
成就中国富豪房地产业有金砖？
从富豪榜排行情况可以看出，我们的绝大多数富豪是从土地里冒出来的。国内外为何会出现如此大悬殊？中国房地产业之所以成为富豪的摇篮，一方面固然是由于此行业具备高投入、高回报、高利润的特点，但是另一方面的原因不容忽视，那就是土地获取和房产定价两个环节中非常规操作手法。
开发商炒地—空手套白狼
有人困惑：为什么卖100万台冰箱仅能获得2亿元左右利润，而投建一个300万平米的小区在某些城市可获得50亿元以上的利润，仔细看一下就能发现，房地产致富的逻辑就是土地政策的逻辑。
上海的世茂家族发迹于20世纪80年代末。1988年人大修改宪法草案时破天荒规定了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这一规定为许荣茂的地产积累财富提供了注脚，他凭着对土地转让市场化的敏感，拿出了第一个商业地产项目，紧接着是6000亩的“闽南黄金海岸度假村”。当中国首个地产泡沫来潮时，许荣茂在北京四环外圈地10万平方米，投资开发了亚运花园，据说该项目利润高达40%。北京发迹之后，许家又赶紧转战上海滩，一举入主万象集团，其意不在“上市”而在于该集团旗下万象广场的14万平方米的地块。可见，“地缘”是财富的第一要素。
房地产开发的土地要素，因为由地方政府垄断、定价，基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。这种情况下，房地产开发商的大多数成本由非市场因素决定，而利润则由供求关系决定。这种现象造成的后果，就是使土地开发具有了双重性格—政府指导、规划土地的限量供应和土地转让、住宅销售的市场供应；地价也因此出现了“剪刀差”。初次取得的土地价格较低，而一旦被允许进行商业开发，由于总体上的限量供应使得该土地的价格立即上涨。这种体制为权力寻租提供了温床，中国地产界多富豪的真正原因之一，就在于地产是中国最佳的寻租场所。“慕马案”中的主角慕绥新担任沈阳市长时期，沈阳市土地开发商打着“高科技农业”的幌子，大行房地产开发之实，大量土地被以行政划拨的名义圈走。从1997年至2000年间，行政划拨土地占沈阳城市建设供地总量的七成左右。2000年，沈阳收回的土地出让金仅为7000万元人民币，而附近一个批地量少于沈阳的中等城市同期土地出让金却多达3亿元。
由于地价在房地产开发中独特的双重性格，使得房地产开发商把“拿地”看作最重要的一个业务环节。谁能拿到相对便宜的土地，谁就取得了开发成功的一半。曾身为一名国家干部的杨某，用3万元起家打造了一家房地产公司。这家公司一共在石家庄开发销售了180万平米的住宅，按照平均2000元／平米的销售价格计算，杨最多销售了36亿元的住宅，其赚取的利润应当在10亿元左右。石家庄在城市面积扩张中同国内其他地方一样，地价一直在上涨。杨在石家庄市开发区几年前以每亩不足万元拿到的商业用地，如今已经上涨到每亩几十万元；而其在北京圈定的项目，每亩地价已飙升至130万元。这就足以解释，为什么很多地产公司取得了大片城郊土地后并不急于开发，而是等待土地升值，这无疑比卖房子还要容易获利。
房地产商一旦获得了土地就能够方便地从银行贷到公司所需要的资金。已有数据表明，截至2004年4月，中国房地产开发已投资约8800亿元，其中银行贷款占了7200亿元。而且从全国金融机构17万亿人民币贷款中，超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。而我们可以看到，在国内利率管制下，银行贷款利率与民间贷款利率相差悬殊，从银行获得一笔贷款等于获得一笔补贴。社会的财富也通过银行流入房地产商手中。
另外，政府在确定最初地价时，可能因为用途不同，价格存在巨大差异。比如，住宅用地、教育用地和工厂园区用地，地价差异很大。但房地产公司一旦取得开发权，则可能混淆开发的概念—在教育或产业园区内兴建住宅，而且，可以依据市场价格进行转让。比如河北廊坊的“大学城”项目，教育用地里面却有高尔夫球场和别墅群，如果不是由于数十亿欠款的资金黑洞被媒体曝光，或许已经成为一个很典型的成功项目了。
开发商功课—拉关系还是重经营
在很长一段时间里，土地的交易采用了协议转让的方式，这种方式规则十分模糊，不具有操作性，如哪些土地可以协议转让、协议转让价格怎么确定等关键性问题，都没有明确的规定。在此情况下，多数地产商自然就不会选择拍卖或招投标的方式购买土地，而是乐意通过结合政府官员，以协议转让的方式购买到大大低于市场价格的土地。一部分地产商购买土地的目的，根本不是用于房地产开发，而纯粹是炒卖土地。他们的手法通常是：依靠强硬的关系，可以在事先不按规定交纳土地出让金的情况下，低价拿到土地使用权，然后高价转让出去，再用赚来的一部分利润补交以前的资金“窟窿”。 |