3.方案一第（3）条中，甲乙双方就维修费设立定额制是指双方约定一个最大维修费用额，凡超过该定额，由甲方负担，以减少乙方的经营风险，使双方风险共担，合同较为合理。定额维修费用由甲方代收代管，维修时由甲方代为支付。

　　4.方案一第（4）条中，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用，须向乙方提供合法凭证及票据。

　　方案二：内部承包经营模式甲方在项目前期运作的基础上，对于不动产物业部分进行剥离，注册成立一家独立运作的商业公司，然后对该商业公司采取内部承包经营方式，即签订内部承包经营合同，并使出包方收取的承包费同时符合以下3个条件：（1）承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；（2）承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；（3）出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。最后经过运作，乙方经过一定程序后成为承包方。按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，承包方支付承包费属于企业内部分配行为，不征收营业税。

　　根据该方案，如果乙方以内部承包经营模式经营甲方拥有的商务大楼，乙方向甲方交纳的承包费不缴纳营业税。

　　方案设计者：天津财经大学会计学博士专家点评操作方案一须注意两点。一是所分解的费用存在被界定为“价外费用”的风险，因此一定要与当地主管地税局进行良好的政策沟通。二是应按照房产余值合理计算缴纳房产税。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。本文中，甲方应注意房产税计税依据的确定，而不仅仅依据账面固定资产的记载。

　　在方案二操作时要注意以下问题：一是按照《财政部、国家税务总局关于明确〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉第十一条有关问题的通知》（财税〔2001〕160号）、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）文件的规定，符合条件的承包费可以不征收营业税。但在满足文件所列条件的基础上，沃马商贸公司如何取得应得利益，带有一定的困难，值得商榷。二是按此设计，由于乙方以甲方名义对外经营，乙方的经营收支全部纳入甲方的财务会计核算，甲方就需要对乙方开展租赁活动产生的租赁收入承担营业税、房产税、印花税的纳税义务，同时按照《国家税务总局关于企业租赁经营有关问题的通知》（国税发〔1997〕008号）文件规定：“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，但未改变承租企业的名称，未变更工商登记，并仍以被承租企业的名义对外从事生产经营活动，不论被承租企业与承租方如何分配经营成果，均以被承租企业为企业所得税纳税义务人，就其全部所得征收企业所得税。”因此，甲方在方案设计、执行中，既要注意履行各种涉税义务，又要在核算中能够合法、合理区分实际应由乙方负担的各项税款，以避免自身利益遭受损失。