宋广菊认为：“宏观调控会持续深入，土地和信贷政策的革新将促使行业整合速度加快，土地资源会进一步被市场优化配置。”面对明天，宋广菊想得更多的已经不再仅仅是单纯进一步地多拿地，多盖房，多卖楼。“保利上市之后，要面对更多资本运作层面的东西。每一个都是新的挑战。”

　　“目前商用物业的投资在我们的整体投资额中占有的比例并不大，我们的目标是以10年计划为限，在2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%。在良好地段的优质物业，将用作自有经营，长线收租。而这部分资产，很有可能会在将来以REITs的形式打包上市。”

　　见到宋广菊的这天下午，她一袭干练的黑衣，亲切爽朗，言辞爽利。作为房地产圈子里少有的女性职业经理人，宋广菊分外引人注目。历任国防科工委31训练基地司令部宣传处干事、广州军区技术局参谋的她，如今是有中国地产长城之称的保利房地产的董事总经理。在保利的扩张过程中，宋广菊的决断魄力、战略规划意识起了相当重要的推进作用。

　　“中国地产长城目标的设立，最初缘于保利的军队企业背景。”宋广菊透露，“虽然早已与军队脱离，但是强硬的执行力依然作为公司的企业文化被延续下来。”

　　保利上市后两个月内股价翻番。就宏观调控之际,保利核心竞争力何在的问题，《第一财经日报》专访了保利地产的董事总经理宋广菊。居安思危

　　保利房地产作为今年股改启动后首个IPO的房企，在上市后股价一路高开。“保利上市之后，股价表现理想，作为企业的经营者来说，总会有一定压力。因为投资者的期望太高，我们必须做得更好。”面对不到两个月，股价从认购时的13.95元/股涨到截至9月8日收市28.68元/股的成绩，作为一个女性领导者的宋广菊却似乎更能体会到居安思危的意义。

　　“很多人提到保利的未来规划时，都会提到将来凡是300万以上人口的城市都要进入这一点。但是这点规划是我在3年前提出的，现在保利的目标是哪里有钱赚，我们就到哪里去，不放过每一个有机遇的城市。而由于战略的先行，保利今年并没有受到宏观调控太大影响，预计在上半年利润创造了同比60%增长的基础上，下半年乃至明年的业绩仍会保持稳定增长。每年销售收入同比增长35%不会有问题。”

　　宋广菊认为，企业的战略必须根据市场变化而适时调整。三年前保利开启全国化战略时，做这样规划的公司还不多，有很多选择的余地。但是现在土地市场收紧了，市场竞争也激烈了，不能只拘泥于以往的经验。“只要项目有规模优势、成本优势，我们就会有兴趣。但是现在的扩张有一个前提是，新进入的城市都不会考虑开发商用物业。”

　　基于这样居安思危的考虑，宋广菊与她的上司李彬海——保利房地产董事长在确定全国化战略后，已经在整个领导层达成了这样控制风险的共识：在扩张中，坚持以普通住宅为主，以商业地产为辅的产品结构。从2002年开始,保利开始加大商业地产的投资,到2010年前后，优质的商业地产项目将进入经营阶段，形成稳定的经营收益。而滚动性开发收入将与物业经营性收入相结合，既立足市场，通过滚动开发住宅项目，加快资金周转，确保公司当前的盈利，又能保证公司长远发展所需的现金流。

　　今年猛烈的宏观调控虽然对豪宅产品造成了不小的打击，但是对于保利所开发的普通住宅以及商业地产项目，影响却不算太大，这也是他们风险意识经受住又一次考验的证明。不再是单纯多拿地，多盖房，多卖楼

　　宋广菊不否认自己是一个喜欢把事情想在前头的人。早在1992年筹建公司，就提出了5年计划,但是这个计划的目标只用3年就达到了。2002年，公司改制，提出10年计划销售额超过100亿元，但是今年保利的签约销售收入就已经有突破百亿元的可能。“做一个好的规划，就是在给自己加码，能激发自己的潜力。保利走到今天，前瞻性的眼光与合理的战略规划起了最关键的作用。”

　　因为这样的未雨绸缪作风，2002年，在广州地产界对新交易会中心所在的琶洲最不看好的时候，包括宋广菊在内的保利团队力排众议以不到2000元/平方米的价格拿下了数幅琶洲商用地块。而在今年，琶洲的商用地拍卖创出了约6000元/平方米的价格。也是在2002年，在珠江新城CBD的前景饱受质疑的情况下，宋广菊提出“在国内一线城市的中心地段，商用物业楼面地价才2300多元/平方米，一定存在上涨空间，尤其在业界都没意识到这一点的时候要加快入市”，从而力促在珠江新城拿下多幅地理位置优良的商业、住宅用地，成为CBD大地主之一。而今天，珠江新城的商用地拍卖价超过4000元/平方米。保利在珠江新城的多个项目也进入了回收周期。

　　保利在开始全国化战略的第二年，就已经积极进入竞争相对没有那么激烈的二线城市，而这一布局在宏观调控之后终于显出其先见之明：今年上半年，该集团在武汉、长沙的主营收入增长最为突出，分别达579.61%、397.87%；广州、北京地区增长分别为15.34%、9.60%。