宏观调控调什么？是个已争论很长时间的问题了，连续多年的调控至今也未对此做出回答。难怪宏观调控措施不断出台，却仍被认为是成效不大，尤其是对中国房地产业的调控更被称为是组合拳一套又一套，但仍未达到目标。

    经济学教科书上认为：宏观调控主要解决的是“总供给与总需求”之间的关系，力求用经济为主、行政为辅的手段让两者之间尽可能的平衡或供略大于求。供给不足时用刺激增加供给的方式，防止物价的过快增长而形成的膨胀。需求不足时要适度限制供给的过快增长可能导致出现产能过剩，同时刺激消费并通过竞争转化落后的产能、促进科技进步。当供求关系相对平衡并供略大于求时，竞争相对充分最有利于市场的自我调节与淘汰，最有利于在竞争中降低物价并给消费者带来益处，同时促进消费的增长。

    中国的经济发展中连续多年保持了较高的增长速度，也引发了“投资过快”和“消费不足”的争论。因此出台了大量的宏观调控的措施以防止投资过快和产能过剩而引发的经济波动。很明显在限制土地、信贷和立项的各种措施下，投资的增速已经下滑，信贷的规模已经受限，GDP的增长速度在物价平稳的条件下放缓了。

    但对房地产业的调控却并不令人满意。一方面土地用量下降了，投资增速下降了，开复工增速下降了；但另一方面房价的增长仍未达到市民与政府的满意程度。尤其是投资增速较低的地区，反而是房价增长较快的地区，如：北京的投资增长与土地供给都处于远远低于全国平均增速的情况，而房价的增幅却名列全国前茅，并远远超过了平均值。

    一些经济学家们认为必须用增加供给的方式来抑制房价。如果不断的压缩土地与投资，则在需求增长的情况下，供给量减少只能迫使房价进一步推升。用减少与限制供给增加的调控措施是无法将房价降下来的。

    加大供给与投资必然与整体的宏观调控防止投资过速增长的大局相矛盾。房地产作为中国经济的支柱产业，一旦增加供给就必然拉动水泥、钢材、能源、交通以及相关产业的投资增长，这样就无法达到控制GDP增速的目标。而房价的增长又影响到民众的住房，生活质量的改善甚至社会稳定的一系列问题。于是在必须限制投资过快增长、土地大量占用的前提下，宏观调控中的房地产调控措施转向了非调控总供给与供需求的关系。而调控“住房供应结构”并试图用产品结构中的限价房、低价房、小户型来达到“稳定住房价格”的目的，，并调节民众对房价增长的意见与平抑社会矛盾，但结果却适得其反。

    世界各国，特别是市场经济制度的发达国家都会在市场房价高速增长时，采取各种调控措施来防止房价的过快增长，同时也会用“供应结构调整”的方式来平抑房价和稳定民众的情绪。差别在于这些国家大都会用刺激供给和限制需求（如提高住房贷款利率）来调节供求之间的关系，而不是用压缩供给同时稳定房价。更重要的是用另外一种与中国现行政策完全不同的“供应结构调整”方式来平抑房价。这也许是中国现行调整结构政策引起市场巨大不满反响的原因之一。

    什么是住房的供给结构，这也许是各国政府认识不同和调整方式不同的结症！

    国务院23号文件和18号文件中都明确了中国住房的三种供给体系。一是，面向中高收入家庭的市场化商品房供给体系；二是，面向中低收入家庭的、带有政府补贴与保障性质的经济适用住房供应体系；三是，面向低收入家庭的廉租房保障体系。这就是住房的供给结构！

    从宏观经济的角度而言，国家要调节的住房供给结构是商品房市场化供给的比重，政府补贴性质的住房供给的比重（包括贴息、贴租的住房）与完全保障性住房的供给比重。这是国家在保证市场经济正常发展，不进行过多行政干预（可用市场经济手段调节）的情况下，有效的解决中低收入家庭住房责任，是稳定房价、平抑社会不满情绪、建立和谐社会的政府职能。

    香港政府解决市场高房价时的做法是推出8.5万套的政府保障性住房。韩国在房价高、部长辞职后同样用14.5—16万套的政府低价住房供给来解决住房问题。英国也是如此。美国前一段也是如此。因此在全球房价排在前列的香港约50%的居民住的是住房补贴性住房，新加坡约80%的居民住的是这种补贴性住房。在中国也应同理。

    首先，政府手中控制着主要土地供给量，尤其在中国是完全由政府垄断的土地供给制度。因此只有政府才有权力和能力用土地的供给性质，决定三类住房的供给结构。

土地私有化国家中，带有政策补贴的社会保障性住房主要靠政府提供非市场化的商品土地来解决与调节类似廉租房的完全社会保障性住房建设问题。同时用税收政策的鼓励刺激民间投资在政府提供的低价或租赁的土地以及个人拥有的土地上建设政府贴息、贴租式的住房或类似经济适用住房的低价房。

    很明显政府在调控全社会供给结构中占主导地位。而土地的供给方式，价格和补贴性质是决定调节供给结构的基础。政府的宏观调控重点恰恰是用土地的供给方式、优惠政策的导向与刺激以及土地的供给价格调节三类不同供给性质的住房结构。

    市场化国家大多用这三类产品结构的比重变化调节：一是，重点解决了低收入家庭的基本居住问题；二是，解决了中等偏下收入家庭的住房改善问题；三是，稳定了社会的基本情绪与正常生活秩序；四是，用这两类带有政府补贴和保障性住房将相当一部分家庭从市场中剥离，有效的减少与控制了市场需求；五是，让中高收入家庭在市场中有自由选择权和消费权；六是，通过市场化消费中的土地和税收收益补充政府用于低收入家庭住房补贴的资金来源，形成有效的调节分配公平的转移支付；七是，不管市场中的房价是否上涨都让总的平均住房支付水平保持在合理的幅度；八是，在市场与保障性住房分离时，可以用完全市场化的经济政策与手段对市场进行调控，并且这种调控避免了产生与中低收入家庭住房政策相对抗的双刃剑作用。

    现有的中国政策中，并没有严格的将三类产品的需求人群做明确的划分，甚至平均房价中都没有将市场化的价格指数与非市场化因素的经济适用住房的价格指数严格分开。大多数地区的平均市场交易房价中包括了两种不同的含量。二手房交易价格中也包含了商品房、房改房与经济适用住房和完全私房的不同交易品的含量与价格。虽不能说是一锅粥，但也难以将三种供给结构的情况说清楚。

    因此在中国更应将三类产品结构的调整作为宏观调控的重中之重。一是，当廉租房供给合理且适度时，重在解决低收入家庭的住房保障，体现社会主义制度和建立和谐社会的公共保障性质（这个比例并不大，约为10%以下）。二是，加大经济适用住房的供给合理适度时，用除购买方式之外的贴息贴租方式解决中等偏下收入家庭的住房问题（这个比例约为20%左右）。当这两者的比重加大到合理适度时（政府财力多时可扩大补贴的受众人群比例），平均房价的指标自然就平衡了。尽管当减少商品房的供给时，市场中的商品房价格仍会上涨，但全社会平均的住房支出与结构则得到了改善。相当一部分家庭被政府的保障性政策从市场中剥离，减少了市场压力，也平息了社会对市场的舆论压力，走市场化与社会保障同步的双轨制供求平衡之路。

    尤其是在既要控制投资规模过快增长，又要控制土地资源消耗的双重压力之下，扣除了土地出让高收益的投资自然会大幅下降（2005年土地收益约5700多亿元，同时计入了投资之中。预计2006年的土地收益约8000—10000亿元，也同样进入了投资增长之中。扣除一部分就使统计中的房地产投资大大下降了）。增加了经济适用住房的供给会使平均房价下降，也增加了社会能满足中低收入家庭购买的供给量。对政府补贴性住房户型的严格控制，又使有限的土地可生产多套住房，还能平衡市场中的供求关系。可见重要的是从土地的供应源头开始调控与解决三种不同供给结构之间的比重关系。

    国家应调控的是用土地资源供给的调节，改变供应结构的整体关系，而不是单独调节市场中三种供给结构不变之中的商品房的产品生产结构。