龙湾别墅、京津新城、世爵源墅、东山墅、东方普罗旺斯……诸多在今年新上市别墅项目，委实让买家眼花缭乱——

    陈先生夫妇，月收入近六万。在城区某项目拥有一套三居室的他们，原计划在2005年购买一处别墅，作为休闲度假使用。然而，面对市场上层出不穷，并花样翻新的别墅产品，一时间变得束手无策。

    2005年一系列政策组合拳的出击，令以别墅为代表的高端市场一时间变得扑朔迷离。以至于使诸多像陈先生夫妇一样的别墅买家不得不暂时搁浅购买计划。基于此，《楼市》近日采访了多位业内资深专家，在总结2005年别墅市场现状，展望2006年市场大势的同时，以期给诸多别墅买家提供些许参考。

    放量猛增，1～3季度同比增长12.15％

    2005年，虽然宏观调控一浪高过一浪，使房地产市场，尤其是住宅市场一度陷入低谷。然而，一向被视为调控重点的别墅市场，却像一个久经沙场的骁勇健将，调控利剑更多只是起到“催化剂”的作用。

    根据华高莱斯的统计数据显示，2005年1～3季度，北京别墅市场的供应量达250.93万平方米，与去年同期相比，增长52.53万平方米，增幅为12.15％。（详见图1）对于2005年别墅集中供应的现状，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎从历史、政策的角度，予以深入剖析。“在2003年9月国土资源局停止别墅用地审批之前，很多房地产企业已经有相当别墅用地的储备。这部分土地在‘8·31大限’时过关的不在少数。 但由于土地成熟度、资金等因素一直未形成有效供应。而今年一系列政策的出台，尤其是七部委联合下发的《意见》，规定企业拿到土地一年内不开发，征收土地闲置费，如果两年不开发，政府则无偿收回。这一政策的出台，使孕育多年的别墅用地，在今年形成集中供应。”公衍奎说。

    上述观点得到了伟业顾问副总经理张颐、庞博国际执行董事刘东以及世邦魏理仕环球研究部经理覃晓梅等诸多业内人士的一致认同。

    那么，即将来临的2006年，别墅供应的走势又将如何？是眼下业界及别墅买家普遍关注的问题。对此，专家普遍预计，由于今明两年属别墅市场的供应高峰，所以，2006年既属于今年上市别墅的消化期，同时，又将有大量的新 增供应。

    需求稳定，经济型别墅成市场新宠

    如果说调控除了促使2005年别墅供应猛增，便对别墅市场无任何影响的话，是不切实际的。事实上，今年别墅市场的需求，同样受到了宏观调控的影响，只是得益于产品的特殊性，影响甚微。

    庞博国际执行董事刘东、高力国际专业咨询部助理经理马利东均认为，政策对别墅市场的需求，心理影响要大于实际影响。“别墅一直是近几年宏观调控的重点，所以，导致一小部分别墅买家对别墅市场的前景产生怀疑。但对整体市场需求的影响并不大。”

    刘东进而分析，“从今年出台的一系列政策来看，政府主要是通过利率、税收等手段进行调控，所以，对于别墅市场中少部分投机型买家而言，具有一定影响。而对于自住以及长线投资者而言，影响不大。”在刘东看来，投机型买家之所以受到影响，主要因为其购买别墅的资金一部分来自银行贷款，所以，当银行收缩信贷之时，这部分别墅买家的购买力亦随之减弱。而自住型买家和长线投资型买家，由于他们财力较为雄厚，购买别墅几乎不需要从银行贷款，自然不会受到影响。